最高法入库案例：以房抵债为由请求排除强制执行，同时具备七个条件可获法院支持

根据本期入库参考案例的观点，案外人以以房抵债为由请求排除强制执行，同时具备以下七个条件，人民法院可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法支持案外人提出的排除对案涉房屋强制执行的主张：
    1、案外人与被执行人的债权债务已经到期；
    2、案外人与被执行人的债权债务关系在案涉房屋被查封前就已经存在，且已经生效裁判确认、合法有效；
    3、双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议；
    4、以房抵债协议约定的抵债数额与房屋实际价值相当；
    5、以房抵债不存在规避执行或逃避债务的情形；
    6、非因案外人自身原因未办理过户登记手续；
    7、在本案执行依据生效前且在案涉房屋被查封之前，案外人已实际合法占有涉案房屋。

   编者注：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

   第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

  （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

来源：人民法院案例库

入库时间：2024年12月20日

山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案 

——案外人主张以房抵债排除强制执行的审查认定

入库编号：2024-17-6-201-004 
 

关键词：执行 执行异议案件 案外人执行异议 以房抵债 协议真实性 非自身原因

基本案情：

原告太原某融资担保公司与被告山西某钢铁公司、被告张某等追偿权纠纷一案，山西省太原市中级人民法院（以下简称太原中院）于2015年12月7日作出(2014）并民初字第518号民事判决，判令：

一、被告山西某钢铁公司于判决生效后十日内向原告太原某融资担保公司偿还本息人民币10427083.34元（币种下同），违约金550000元，共计10977083.34元。

二、被告张某等对被告山西某钢铁公司清偿上述款项承担连带保证责任。

执行中，太原中院于2021年8月30日依法查封了被执行人张某名下案涉房屋。案外人山西中某钢融资再担保公司向太原中院提出异议，主张山西中某钢融资再担保公司对被执行人张某享有经生效法律文书确认的到期债权且案涉房屋已经用于抵顶被执行人张某欠付的债务，应该排除执行。经查明，山西中某钢融资再担保公司依据另案生效裁判对张某等享有到期债权共计1305余万元。该案件已进入执行程序并于2014年9月22日查封了案涉房屋。2015年5月28日，张某与山西中某钢融资再担保公司签定了房屋转让协议，约定将案涉房屋用于抵顶上述债务中的100万元，并于当日交付房屋。案外人山西中某钢融资再担保公司接受该房屋后按时交纳水电费、物业费等费用，双方约定随后办理过户事宜。由于该房产不具备办理不动产证的条件（该房产的整栋楼都未办理不动产证），至今未办理房产过户手续。2017年4月山西中某钢融资再担保公司与中行某资产管理公司签订房屋租赁协议，将案涉房屋出租给中行某资产管理公司，租期20年。山西省太原市中级人民法院于2022年 7 月 27 日作出（2022）晋01执异25号执行裁定：裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定送达后，当事人均未提起执行异议之诉。

裁判理由：法院生效裁判认为，案外人山西中某钢融资再担保公司与被执行人张某在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。而且 ,双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，已实际合法占有涉案房屋。经查，该以房抵债协议约定的抵债价格适当，不存在规避执行或逃避债务情形，也并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记手续。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法支持山西中某钢融资再担保公司提出的排除对案涉房屋强制执行的主张。

裁判要旨：执行中，人民法院查封被执行人名下房产后，案外人以其在本案执行依据生效及案涉房屋被查封之前，就案涉房屋已与被执行人签订以物抵债协议并实际占有为由提出异议的，人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查认定异议能否成立。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。

关联索引：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2021年12月24日修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第234条）；

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第28条执行：

3、山西省太原市中级人民法院（2022）晋01执异25号执行裁定（2022年7月27日）。