名为商品房买卖，实为非法集资担保的合同效力认定

一、案例索引

案号：(2024)最高法民再122号

当事人：

再审申请人（原审原告）某房地产开发有限公司；

再审被申请人（原审被告）向某全

核心争议：案涉《商品房买卖合同》的真实法律关系及效力认定、房屋腾退与租金返还问题

二、基本案情

某房地产公司开发的“怀化大厦国际名品城”项目于2008年取得商品房预售许可证。2011年11月15日，该公司与向某全就项目消防通道夹层四套房屋签订四份《商品房买卖合同》，当日出具总额180万元的购房收据（实际支付600万元），次日办理预告登记。2012年9月，房地产公司出具《承诺书》，承诺逾期交房承担违约责任或允许退房并支付利息；同年12月，又出具《向某全借款说明》，载明向某全借款600万元，以案涉房屋抵押。2013年6月，向某全实际占有案涉房屋。

后该房地产公司法定代表人黄某泓因犯非法吸收公众存款罪、逃税罪被判处有期徒刑，生效刑事判决认定向某全系该集资案的参与人，案涉600万元为集资款。2017年，房地产公司进入破产程序，管理人要求向某全返还房屋遭拒，房地产公司遂诉至法院，请求确认合同无效、判令向某全腾退房屋并返还租金。

三、审理脉络

（一）一审法院

认定双方虽无书面借款合同，但结合房地产公司后续向向某全付款的行为，符合“以房担保借款”的特征，基础法律关系为民间借贷，案涉合同系借款担保而非虚假意思表示，亦无合同无效情形，故驳回房地产公司全部诉讼请求。

（二）二审法院

认为房地产公司未提供直接借贷证据，案涉合同已实际履行（付款、预告登记、占有房屋），即便曾存在借款关系，也已变更为商品房买卖关系，合同合法有效，维持一审判决。

（三）最高人民法院再审

1、 法律关系认定：结合生效刑事判决及司法鉴定意见，案涉600万元实为非法集资款，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是为该借款提供担保，系“名为买卖、实为借贷”；

2、合同效力判定：案涉合同为非法集资提供担保，破坏国家金融管理秩序、损害社会公共利益，依据《合同法》第五十二条第四项，应认定为无效；

3、实体处理：案涉房屋未办理所有权变更登记，属房地产公司破产财产，支持腾退房屋的请求；但因借贷事实细节（金额、利息）证据不足，且向某全占有房屋具有一定合理性，驳回返还租金的请求。

最终再审判决：撤销一、二审判决，确认合同无效，判令向某全腾退房屋，驳回房地产公司其他诉求。

四、裁判核心要点

1、 穿透式审查法律关系：抛开《商品房买卖合同》的表面形式，结合刑事裁判认定的非法集资事实、款项性质及双方实际履行行为，精准认定“名为买卖、实为借贷担保”的真实法律关系。

2、合同无效的特殊情形：为非法集资提供担保的民事合同，因损害社会公共利益（破坏金融管理秩序），符合《合同法》第五十二条第四项的无效情形，不因形式合法而规避无效认定。

3、破产财产的界定与权益平衡：未办理所有权转移的房屋仍属破产企业财产，支持腾退请求；但考虑到出借人（集资参与人）的债权未实现，对租金返还诉求不予支持，兼顾破产程序公平与当事人实际权益。

五、案例评析

本案的核心价值在于明确了“非法集资背景下担保型买卖合同”的效力认定规则。实践中，“以房抵债”“以房担保借款”的情形屡见不鲜，本案通过穿透式审查，避免了仅依据表面民事行为作出裁判，彰显了“刑事裁判对民事案件的事实约束力”。

同时，本案清晰界定了“损害社会公共利益”的具体适用场景——非法集资行为本身已危害金融秩序，为其提供担保的合同必然牵连损害公共利益，即便合同形式完备，亦应认定无效。此外，在破产程序中，法院既坚守“未过户房屋属破产财产”的原则，又考虑到借贷事实未查清的现实，对租金诉求的驳回体现了司法裁量的审慎与公平。

该案为类似案件的审理提供了重要指引：审理涉及非法集资的民事纠纷，需强化刑民交叉事实的衔接，坚持形式与实质相统一的审查原则，精准适用合同无效条款，平衡各方权益与社会公共利益。