最高法：购买设定抵押的商品房在抵押登记存在的情况下购房人不能实现将诉争房产变更到自己名下的法律效果。

虽然购房人支付了案涉房产购房款并实际占有该房产，但作为案涉房产购买人并未对案涉房产进行预告登记等保证其将来实现自身物权的措施，该诉争房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。在购房人与开发商签订案涉购房买卖合同时，该房产已经办理了抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。购房人无论在签订合同时是否注意到了该诉争房产已被抵押登记的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，其客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。

《傅建波、重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行执行异议之诉案》【（2017）最高法民申4461号】

购买设定抵押的商品房在抵押登记存在的情况下购房人是否有机会实现将诉争房产变更到自己名下的法律效果？

裁判意见

最高院认为：本案的再审审查重点为傅建波是否有权排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，我国采取物权公示制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。经二审审理查明，虽然傅建波支付了案涉房产购房款并实际占有该房产，但傅建波作为案涉房产购买人并未对案涉房产进行预告登记等保证其将来实现自身物权的措施，该诉争房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。在傅建波与华上置业公司签订涉案购房买卖合同时，该房产已经办理了渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。购买诉争房产的傅建波，无论在签订合同时是否注意到了该诉争房产已被抵押登记的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，傅建波客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。在渝台担保公司的抵押权消灭后，傅建波亦没有提供有效证据证明其及时要求华上置业公司履行过户登记手续。后该诉争房产又被农商行綦江支行设定新的抵押权登记。综合上述事实，傅建波提起案外人执行异议之诉，其所依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，即买受人非因自身原因未办理诉争房产的过户登记，二审生效判决以此驳回傅建波的诉讼请求并无不当。至于傅建波申请再审所称，二审判决以新的理由未支持其实体权利是否构成程序违法的问题，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了权利人实现其权利需要同时具备四个要件，二审判决在认定事实的基础上认为，傅建波的诉请不符合该条第四项要件并据此驳回其诉请，并不构成程序违法。