村民将房屋卖给非同一集体经济组织成员，被法院判决无效

    2016年12月26日，重庆市开州区人民法院对原告左仁进诉被告左仁山、XX碧于2006年10月6日签订的“山林转包合同”无效纠纷一案，作出一审宣判，判决原告左仁进与被告左仁山于2006年4月6日签订的“山林转包合同”第二条及第三条中约定的关于房屋买卖部分无效。请看判决原文如下：

重庆市开州区人民法院

民 事 判 决 书
                                       （2016）渝0234民初6254号

原告：左仁进（曾用名：左航），男，汉族，生于1974年8月19日，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人（特别授权）：唐X，重庆XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：邵XX，重庆XX律师事务所律师。

被告：左仁山，男，汉族，生于1962年2月28日，住重庆市开州区。

被告：ＸＸ碧，女，汉族，生于1942年3月15日，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人（特别授权）：刘XX，重庆市开县XX法律服务所法律工作者。

原告左仁进诉被告左仁山、被告ＸＸ碧确认合同无效纠纷一案,本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左仁进的特别授权委托诉讼代理人唐X、邵XX，被告左仁山，被告ＸＸ碧及其特别授权委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告左仁进向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2006年10月6日签订的“山林转包合同”无效；2、被告左仁山与被告ＸＸ碧返还原告左仁进宅基地复垦补偿款8782元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2006年10月6日，原告左仁进与被告左仁山签订“山林转包合同”，合同第二条约定原告左仁进将其所有的宅基地房屋（土木结构）卖给被告左仁山，后被告左仁山又将该房屋转让给被告ＸＸ碧。被告左仁山非原告左仁进所在的集体经济组织成员，且系非农户口，原、被告转让宅基地房屋的行为违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定，该转让行为应认定为无效。后国家对农村宅基地进行复垦补偿，开州区XX镇人民政府及开州区XX镇XX村村民委员会将本应由原告左仁进所得的宅基地复垦补偿款审核给两被告，并已发放给被告左仁山补偿款3000元，发放给被告ＸＸ碧补偿款5782元，尚有10万余元未发放。后因原、被告双方发生争议，经开州区XX镇人民政府及开州区XX镇XX村村民委员会多次协商，原、被告双方未能达成一致意见。

被告左仁山辩称，2006年与原告左仁进签订“山林转包合同”属实，价格为4500元，后被告左仁山将该山林转包给被告ＸＸ碧的丈夫周园红，价格为4300元，没有签订协议，约定周园红只能在山上砍柴，房屋是借给周园红的，同时约定如果有高山移民补贴由被告左仁山领取，有周世明及李书记在场。房屋复垦后经协商，李书记给了被告左仁山3000元，后来被告左仁山在兰州务工，李书记说还有10万余元要本人回来领取，被告左仁山便回来领取，原告左仁进得知消息后也要求得此款项，双方多次协商无果。

被告ＸＸ碧辩称，2006年原告左仁进与被告左仁山签订“转包合同”，价格为4500元，后被告左仁山又转让给被告ＸＸ碧，价格为4300元。房屋现已复垦，被告左仁山领取3000元，被告ＸＸ碧领取5782元，余下10余万元未领取。被告左仁山家中有两个户口，一部分是XX村，一部分是XX村，2010年12月30日左右集体农转非，被告左仁进就地农转非。被告左仁山与被告ＸＸ碧就房屋复垦补偿款产生争议，当时政府组织双方调解，被告左仁山得三分之一，被告ＸＸ碧得三分之二，余下部分也按该比例分配，被告ＸＸ碧还应分得75161.20元，被告左仁山还应分得24314.40元。原告左仁进与被告左仁山系兄弟关系，有串通行为，合同已经履行，被告左仁山与被告ＸＸ碧签订的合同有效，其行为不违反法律规定。与土地使用权有关的问题应由政府协商解决，不应直接起诉到法院。被告左仁山只将山林转让给被告ＸＸ碧、未将房屋转让不是事实，被告左仁山与被告ＸＸ碧签订的是“山林房屋转让合同”，应维护被告左仁山与被告ＸＸ碧原来协商的方案。

本院经审理认定事实如下：2006年4月6日原告左仁进与被告左仁山签订“山林转包合同”，合同主要内容为：“出包方：XX村X社左航（以下简称甲方），承包方：XX场上左仁山（以下简称乙方），就山林转包方面的相关问题经甲乙双方反复协商达成条款如下：一、甲方自愿将原农业生产合作计划下户的8个人的自留山及责任山的使用权和管理权转让给乙方。二、甲方自愿将所有房屋（土木结构）卖给乙方自行处理。三、其山林转让费及房屋共计4500元（大写肆仟伍佰元整），其付款方式为现金支付，签字前已一次性付清。四、其山林转包期限为20年（在国家政策不变的前提下），其期限自2006年4月6日起到2026年4月6日止合同终止，其管理权和使用权交由甲方。本合同一式两份，签字即生效，双方不得反悔。甲方：左航，乙方：左仁山，在场人：何正华，李富荣，周世明，2006年4月6日。”后被告左仁山将该房屋及山林转让给被告ＸＸ碧的丈夫周园红，价格为4300元，周园红现已死亡。该房屋位于开州区XX镇XX村X组，现已被政府进行复垦。

另查明，原告左仁进的户籍所在地为开州区XX镇XX村，被告左仁山的户籍所在地为开州区XX镇XX村，被告ＸＸ碧的户籍所在地为开州区XX镇XX村。该房屋转让前原告左仁进、被告左仁山及被告ＸＸ碧在开州区XX镇XX村均享有宅基地，转让后原告左仁进在XX村无宅基地。

本院认为，公民的合法权益受到法律的保护。本案中原告左仁进与被告左仁山自愿签订“山林转包合同”，该行为系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，本院予以确认。本案双方争议的焦点主要是原告左仁进与被告左仁山之间的农村房屋转让行为是否违反法律、法规的强制性规定，本院认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。村民取得宅基地系依法无偿取得，因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，本案中原告左仁进与被告左仁山非同一集体经济组织成员，且被告左仁山已享有农村宅基地，原告左仁进将房屋转让给本集体经济组织成员之外的人员的行为违反法律的强制性规定，应属无效。故原告左仁进与被告左仁山签订的“山林转包合同”中第二条及第三条约定的关于房屋买卖的部分无效。关于原、被告双方对合同中没有争议的林地转包问题，原告左仁进在本案中未作主张，本院不作处理，相关权利人可自行协商处理。

关于原告左仁进要求两被告返还土地复垦款的问题，本院认为，原告左仁进未向本院提交充分有效的证据对此予以证明，本院对原告左仁进的该主张在本案中不予支持，相关权利人可另行协商处理。

综上所述，为保护当事人合法权益，保护农村房屋合法有序流转，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告左仁进与被告左仁山于2006年4月6日签订的“山林转包合同”第二条及第三条中约定的关于房屋买卖部分无效。

二、驳回原告左仁进的其他诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取计40元，由被告左仁山负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审判员  魏恒

二〇一六年十二月二十六日

书记员  邓瑞