房屋被法院错误查封，你该如何救济

导读

“执行难”是实现法律正义的最终阻碍，也是当事人申请执行的直观感受，近年来在最高院的大力支持下，执行工作得以有效改观。但与之相比，执行救济程序的规范仍有待完善，特别是在司法实践过程中，当事人、利害关系人以及案外人提出的异议，是执行行为异议，还是执行标的异议，以及如何救济等，有时难以判断。本文聚焦执行行为异议和执行标的异议的区分，通过梳理案例、法律依据、流程图表等为读者阐释上述问题。 

2018年1月12日，法院判决王某向刘某支付货款35万元，判决生效后，王某未在规定期限内支付货款，遂刘某向法院申请执行。法院在收到刘某强制执行申请后，依法作出查封裁定，查封王某名下两套总价值67万元的房屋，同时未向王某送达该查封裁定。后王某知道该查封事项，遂向法院提出执行行为异议。

案例分析

对执行行为的异议主要是指当事人、利害关系人认为法院的执行行为违法，要求法院变更或者停止执行行为的请求。例如：认为法院执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；认为法院拍卖、变卖、或者以物抵偿措施违法，侵害其对执行标的优先购买权；认为法院拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价及执行法官的行为违法等，都可以提出执行行为异议。

   本案中，法院超额查封王某名下财产，同时也并未向王某送达该执行裁定，实属违法。王某作为该案件的当事人，有权以法院执行行为违法为由，向执行法院提出书面异议，执行法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。王某若对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

                                对执行行为异议的救济途径 

 案例（二）之原判决、裁定正确的，执行标的异议

2017年8月12日，被告张某向原告刘某借款45万元，双方约定当2017年底归还，到期后张某一直未还，故刘某诉至法院要求张某归还借款45万元，法院于2018年3月1日判决支持刘某的诉讼请求，但张某拒不履行。无奈之下，刘某向法院申请强制执行，法院于2018年4月19日依法查封了被执行人张某的房子，案外人陈某于2018年4月23日向法院提出书面异议，以其为该查封房屋的所有权人为由，要求解除对该房屋的查封，并提供了相应证据。

案情分析

所谓执行标的的异议是指在执行过程中，案外人对执行行为所针对的标的提出的不同意见。这里的案外人是指执行案件当事人以外的其他人。

   在本案中，张某和刘某是案件的当事人，陈某是案外人，房子是执行标的物，故陈某可对该执行标的提出异议申请，执行法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查异议。此时，如果执行法院裁定驳回该异议申请，陈某若对该裁定不服，可自裁定送达之日起十五日内，以其享有房屋的全部或部分权利为由，将刘某作为被告提起案外人异议之诉。同时，如果法院裁定中止执行，刘某可自裁定送达之日起十五日内，将陈某作为被告提起许可执行异议之诉。

案例（三）之原判决、裁定有误的，执行标的异议

2016年6月，王某与吴某因商品房买卖纠纷诉至法院。原告王某诉称其购买被告吴某住宅一处，双方签订商品房买卖合同后，王某依约支付全额购房款78万元，但吴某拒不交房及配合办理房屋过户手续，故王某诉至法院。后法院判决吴某履行过户手续，但吴某拒不履行。无奈之下，王某申请法院强制执行该房屋过户手续。在执行过程中，案外人赵某知晓此事，以该涉案房屋系其名下合法财产为由向法院提出执行异议。

案情分析

   若案外人认为原判决、裁定存在错误，可申请启动审判监督程序或提起第三人撤销之诉（需在原判作出六个月内）。

   本案中，赵某可先向执行法院提出对执行标的的异议，如对法院作出的执行异议裁定不服，可自执行异议裁定送达之日起6个月内，向作出原判决、裁定、调解书的法院申请再审，需注意此时不可再提第三人撤销之诉。

   若该判决生效期仍在六个月内，赵某可依法提起第三人撤销之诉，若此时要想中止执行的进行，需提供相应的担保或向执行法院提出执行异议，由执行法院裁定是否中止，需注意此时不可再申请再审。

                   对执行标的异议的救济途径

律师建议

鉴于执行异议程序繁琐，故建议当事人、利害关系人或案外人在提出异议之前，首先应根据提出异议的主体、异议效果及作用的不同，判断应提出执行行为异议或执行标的异议；

   其次，根据原判决、裁定是否存在错误，从而选择启动审判监督程序、第三人撤销之诉（判决生效六个月内）或执行异议之诉；

   最后，由于上述救济途径纵横交错，因此需留意时效，避免丧失诉权。