二手房交易过程中,房屋被查封了,购房人应该如何维权？

前言：最近咨询房屋买卖纠纷的人很多，今天挑选其中一个案例分享给大家。目的在于告诉大家交易风险，还要告诉大家遇到纠纷要请专业律师，以免自己的合法权利得不到保护。因为原本可以排除查封的案件，因为律师提出的理由和法律依据错误，就会被驳回异议，无法解除查封。】

A通过中介机构拟向B购买一套二手房。因为房屋办理了按揭贷款抵押登记手续，所以双方在购房合同中约定由A向B支付定金，A代B归还所欠银行贷款本息，办理完过户登记后A向B支付尾款。合同签订后，A履行了全部义务。可就在双方持房产证去房产交易中心办理过户登记时，却被告知房屋已经被第三人查封。原因是B欠第三人债务。

A很着急，不知道怎么办。此时中介机构伸出了援手，告诉A：“你不用怕，我们公司有律师，我们律师会帮你处理好！”基于对中介机构的信任，A委托中介机构的律师起诉B，要求B办理过户登记。结果被法院以房屋被查封为由判决驳回诉讼请求。A在看到笔者以往文章后，打电话来咨询如何处理，要不要上诉？

      一、不要上诉，上诉的结果必然是维持原判。

A与B之间构成房屋买卖合同关系，在房屋过户完成前，A对B享有的仅仅是合同债权，房屋的所有权仍然归B享有。在房屋被第三人查封的情况下，房屋在客观上无法办理过户登记手续。如果法院判令B协助A过户，就会导致房产交易中心陷入到底是过户还是不过户的两难选择中，即在生效的财产保全裁定书和生效的判决书中选一个协助执行。换言之，法院的判决书与在先的财产保全裁定书会发生冲突，其实质是裁判权与执行权发生冲突。

为了避免出现这种冲突，法院是不会支持A要求B办理过户的诉讼请求的，即使上诉，二审法院也会维持原判。那A在一开始应该如何维权呢？

二、A应该作为案外人向作出财产保全的法院提出异议，通过案外人执行异议程序排除查封。

1、异议的法律依据

虽然A未取得房屋所有权，但其还是可以基于物权期待权提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（以下简称《保全规定》）第27条[1]规定，A作为财产保全案件的案外人，其对财产保全裁定不服时，可基于实体权利对被保全财产提出书面异议，法院应按照《民事诉讼法》第二百二十七条[2]审查并作出裁定。这个书面异议应该向作出财产保全的法院提出。

2、A提出书面异议后法院会如何处理呢？

作出保全裁定的人民法院应当自收到A的书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定解除对房屋的查封；理由不成立的，裁定驳回。A对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，即案外人执行异议之诉。

3、A有哪些异议理由？异议能否成立？

《民事诉讼法》第227条规定的是执行过程中案外人对执行标的提出书面异议的情形。对保全裁定既然可以适用《民事诉讼法》第227条规定，那么也应该能适用《民事诉讼法》第227条相应的司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）。

这样一来，A就可以根据《执行异议复议规定》第二十八条[3]规定的理由排除查封，即：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因A自身原因未办理过户登记。

即A只要举证证明前述四个条件，那么A的异议理由就成立，保全法院就应该裁定解除查封。

【延伸思考】

一、在关于A的异议理由审查时，应该适用2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第1款规定[4]还是《执行异议复议规定》第28条规定？

笔者认为，前者规定与后者规定都是关于案外人对执行标的提出异议的规定，前者是2004年颁布施行的，后者是2015年颁布施行的，两者矛盾时，应以后者为准。

二、假设：因为B不愿意办理过户手续，在房屋未被查封的情况下，A起诉到法院要求B履行过户手续，判决支持了A的诉讼请求。但在该判决书进入强制执行之前，该房屋被第三人申请法院查封了。A的判决书能继续强制执行么？

笔者认为，在解除查封前，A的判决书是无法执行的。此时A仍然应该先向查封法院提书面异议，要求排除查封，而排除查封的依据应该是《执行异议复议规定》第28条，而不是根据已拿到手的判决书。为何不能根据其胜诉判决排除第三人的查封呢？因为《执行异议复议规定》第26条第1款[5]有明确规定，像A这种情况，该生效判决不能排除执行。

三、假设AB在诉讼过程中隐瞒房屋被查封的事实，法院判决支持其要求B过户的诉讼请求，那么该判决能否排除查封？

根据《执行异议复议规定》第26条第2款[6]，A同样不能根据该生效判决排除执行。

【建议小结】

在二手房交易中，如果购买的房屋在完成过户前被查封，一定要及时通过案外人执行异议程序解决，而不是另行起诉要求卖方继续履行合同。在法院判决卖方履行过户义务的情况下，如果房屋被第三方申请查封，那么购房人应该及时提案外人执行异议。而且在提异议过程中，要注意不能以房屋买卖合同纠纷判决书作为排除执行理由，而应当根据《执行异议复议规定》第28条异议。

注释：

[1]《保全规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

[2]《民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

[3]《执行异议复议规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

[4]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

[5]《执行异议复议规定》第二十六条第1款 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；

（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

 [6]《执行异议复议规定》第二十六条第2款 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

第3款 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。