没有房产证的二手房买卖应注意哪些问题？

最近很多人向笔者咨询二手房买卖的问题，其中涉及最多的就是前面这种没有房产证的二手房交易问题。在中介人员信誓旦旦地保证没事的情况下，不少购房人满心以为合同经过公证就万事大吉了，事实上却没那么简单。咱们今天就说说这种二手房交易存在的法律风险。为了尽可能让非法律专业的读者能看懂相关法律问题，我尽可能用通俗易懂的语言来表述相关内容。

一、公证并不能免除二手房买卖合同中的法律风险

普通老百姓多数对公证机关的职能存在诸多误解或迷信，以为只要经过公证的合同或其他法律文件一定就没有问题了。这里的“没有问题“包括两种不同的理解，有的人认为公证过的合同肯定有效，但有效的合同也还是存在着或多或少的风险；而更多的人认为公证过的合同肯定有效，有效的合同肯定就没有什么可担心的问题了。

前面的理解其实犯了两个错误：第一，经过公证的合同不一定是有效的。合同有效还是无效的判断依据是《合同法》第52条规定的五种情形，无效的合同即便经过公证，它仍然是无效的， 不会因为经过公证就能“咸鱼翻身”变成有效合同。

第二，有效的合同并不意味着没有合同风险。合同有效的结果是双方必须遵守合同条款，否则就要承担违约责任。合同无效的结果是双方不能继续买卖了，即便买卖完了也得相互返还，卖方退钱买方退房。在合同有效的情况下，合同是否包含了可能违约的全部情形以及相应的违约责任，交易流程的设计是否最大限度降低了违约风险等等，需要靠合同架构以及合同条款的设计来解决。这个时候，需要熟悉合同法以及二手房交易实务的专业律师帮忙。

小结：不要迷信公证的权威，公证过的合同不一定有效，有效的合同不一定就没有问题。

二、二手房买卖中应注意区分预约合同和本约合同

如果二手房交易过程中有中介机构参与，中介机构一般会提供二手房买卖合同范本，或者提供房屋买卖居间合同范本。居间合同范本一般由卖方、买方、中介方三方签订，既包括了居间关系、也包括了房屋买卖关系。

在我接触到的中介机构提供的合同中，对于这种没有房产证的二手房交易，有两种性质的合同，一种是预约合同，简单来说就是买卖双方约好，先预购或者订购这套二手房，待将来可以过户时再签订买卖合同。另外一种是本约合同，简单来说就是直接约定买方向卖方购买这套二手房，并约定清楚房屋位置、面积、附属设施、价格、交付、过户等相关条款。

对于第一种交易方式，中介机构的解释往往是因为房屋没有房产证，所以签订买卖合同就是无效合同。事实上，这是对法律的误解。买卖双方完全可以在合同中约定清楚待房屋办到房产证后过户到买方名下，这种约定是有效的。简单来说，没有房产证的房屋买卖合同只要没有违反《合同法》第52条的五种情形，就是有效合同，合同不会仅仅因为没有房产证就无效。

采用预约合同方式还会给当事人带来以下风险，即将来有房产证时如果卖方不想卖了或者买方不想买了，那么守约方不能直接要求违约方办理过户手续及交房，因为预约合同只是约好双方将来签订房屋买卖合同。那么守约方要求能否诉至法院要求判令违约方签订房屋买卖合同呢？可以起诉，但不会获得法院支持，法院最多判令违约方承担违约责任。

当然，从法律专业的角度来看，还涉及到两个问题。第一，如何判定是预约合同还是本约合同？第二，如果合同标题明确约定是预约合同，合同正文也明确是预约性质的合同，但合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款时，能否参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定将该二手房买卖合同认定为本约合同？司法实务中对这两问题是如何裁判的？因为该问题专业性太强，我将在今后的文章中转么探讨。

小结：购买没有房产证的二手房，不要签带有类似“预购”字样的合同。应直接签订明确的房屋买卖合同，并约定清楚房屋产权过户的条件或期限。 

三、二手房买卖中应注意以下风险防范

1、上全国法院失信被执行人名单公布与查询网站查询卖方是否已被列入失信被执行人名单。查询网站http://shixin.court.gov.cn

2、上中国裁判文书网上查询对方是否有被判承担刑事/民事责任的判决，结合其职业、工作单位等因素，综合考量其履约能力及诚信度。查询网站http://wenshu.court.gov.cn

3、在交易前应要求卖方提供房屋最新的商品房购销合同备案登记表，注意查看房屋权属有无限制内容，即有没有被法院查封。虽然房屋已办理在建工程抵押或房屋所在土地已办理抵押，不能对抗购房人的房屋所有权。不过，为了确保万一，作为买方还是一并核实抵押情况，有益无害。

3、应注意核实交易税费并约定清楚不同情况下的税费分担。特别是参与司法拍卖的购房人，更应核实交易税费。

4、注意核实并约定清楚交房期限，交房前的水费、电费、物业费等费用的处理。

4、买方应提前核实房屋是否已落户，应在合同中明确约定卖方不迁出户口的违约责任。最好是在交易前要求卖方迁出房屋户口。

5、如果是学区房或者学位房，应在合同中明确约定卖方对学位房/学区房作虚假陈述的违约责任。

6、注意约定卖方应办理的房屋产权证为不动产权利证书，或者房屋所有权证加国有建设用地使用权证。

7、特别注意：在房屋产权过户到买方名下前，房屋都存在因为卖方欠债而被预查封或者查封的风险，这一风险是无法规避的。但是这一风险对购房人造成的损失是可以通过合同条款约定来予以减少的。

    以上是主要的交易风险，受篇幅限制，不对其余风险一一列明。