最高法裁决：一房数卖情况下，哪一方房屋购买人享有优先权利？

裁判要旨
   在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
基于此，在执行异议之诉案件中，如果双方当事人均系房屋购买人，亦均未办理房屋过户登记手续，但其中一方已合法占有房屋，而另一方未占有房屋的，则占有房屋一方对该房屋的权利优先于未占有房屋的一方，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

               中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6866号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈正德，男，1956年5月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。
     被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢国际，男，1978年11月21日出生，汉族，住山西省万荣县。
    一审第三人：陕西远正投资管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路1号贝特大厦3幢10104室。
    负责人：王新平，该公司股东。
    再审申请人陈正德因与被申请人谢国际、一审第三人陕西远正投资管理有限公司（以下简称远正公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终409号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
    陈正德申请再审称，（一）谢国际提出异议的上诉理由旨在否认陈正德与远正公司签订的《商品房买卖合同》及运城仲裁委员会（2017）运仲裁字第43号裁决书的效力，二审法院认为谢国际提出的执行异议是对案涉房屋提出的异议错误。（二）谢国际认为本案的执行依据仲裁裁决书本身错误，只能依照相关规定向上一级人民法院申请复议，不享有提起案外人执行异议之诉的程序权利。（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的是执行“金钱债权”的案件，本案不是执行金钱债权案件，不适用该条规定。陈正德依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项规定申请再审。
    本院经审查认为，本案焦点一是谢国际是否有权提起本案诉讼；二是谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
    关于谢国际是否有权提起本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”
    本案中，谢国际在案涉房屋执行过程中提出执行异议，山西省运城市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）晋08执异73号执行裁定，驳回了谢国际的异议请求。谢国际于2018年11月1日提起本案诉讼，请求依法停止对案涉房屋的强制执行、确认案涉房屋归谢国际所有。谢国际的起诉符合上述法律及司法解释的规定，陈正德以谢国际在上诉理由中对陈正德与远正公司签订的《商品房买卖合同》真实性提出异议为由，主张谢国际系对案涉仲裁裁决不服，无权提起案外人执行异议之诉的理由，不能成立。
    关于谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
本案中，陈正德与远正公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈正德以其对远正公司原法定代表人王序凯的债权抵顶了案涉房屋的购房款。谢国际与远正公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢国际于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。
    陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈正德并非对金钱债权申请执行，
    二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。陈正德以二审法院适用法律错误为由申请再审，不予支持。
    综上，陈正德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
    驳回陈正德的再审申请。

审   判   长　 万会峰

审   判   员　 张淑芳

审   判   员 　谢　勇

二〇一九年十二月二十六日

法 官 助 理   贾亚奇

书   记   员    贺   权