最高法院：房地产纠纷案件37条裁判规则

1、小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权

按照法律和双方合同对住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司正常管理秩序，属于侵权行为。物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。

2、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或给李某造成的损失。

3、土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围

按照《民法通则》第2条“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。当事人向人民法院提起土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济组织间非平等民事主体，其争议不属于人民法院民事案件主管范围，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

4、居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个业主对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。 

居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用还要符合市政管理的规定，要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。 

小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅所有权人。

5、具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订的购房合同，如果具备商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定，应认定为商品房买卖合同。

6、土地承包经营权转包后承包地被征收，如何认定被征地农户

根据《农村土地承包法》第39条规定，土地承包经营权通过转包、租赁等形式流转的，土地承包经营权并未发生移转。承包地被依法征收后，应当认定土地承包经营权人为“被征地农户”。

7、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任

对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。

8、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效，应不予支持。